沪上新房供应紧张 商品住宅成交量跌入今年最低

淮安房产网:上海楼市自年初以来就存在的供需失衡的矛盾，而11月商品住宅供应量的再次走低又加剧了“供需失衡”现象的蔓延，最终导致商品住宅成交量跌入今年的最低（春节期间的2月份除外）。而市区范围内的新房不足迫使更多市民到房源相对较多、价格更为实惠的郊区去买房，郊区房源成交量的上升又导致了上海房价在10月攀上历史新高之后迅速回落，上海楼市商品住宅在今年下半年以来首次走出量价齐跌的月度  成交行情。 

     不过伴随着近期住宅用地的连续推出，后期市场供应短缺现象有望得到解决。 

     供应量跌至年内最低 

     自从购买第二套住房首付比例提高政策出台后，沪上房地产市场已经出现一些明显的变化，在此基础上，市场供应量的逐渐减少无疑使得近期楼市雪上加霜。上海易居房地产研究院最新数据显示，上周商品房供应量明显下滑，周新增供应量50.62万平方米，环比锐降74.92万平方米，减幅达59.68%；商品住宅新增供应量也有所减少，周供应降至22.75万平方米，较前一周明显减少33.07%。而其今年第三季度房地产市场报告也显示，三季度新开工面积1659.58万平方米，下降9.1%，而竣工面积方面第三季度内，各月同比增速递减。 

     与此同时，佑威&天天房展网研究中心的数据显示，11月份上海商品房供应面积为151.06万平方米，环比降幅为10.93%。其中商品住宅推盘量仅为103.05万平方米，环比降少了3.92%。受2006年的90/70规划影响，该年住宅的开工量比05年下降了15%，为2112.1万平方米。去年住宅新房开工量的减少显然影响了今年的新房供应，今年前11个月商品住宅的上市面积同比减少了23.45%，只有1327.10万平方米，仅为今年同期成交量的67%。 

     对此佑威研究中心分析师黄河滔表示，有效供应不足再加上10月后陆续开始的提高第二套购房首付比例、银行房贷指标用完等，都对实际购房需求的挤出效应；而政府对土地审查力度加强和政府未来加大廉租房、经济适用房等又带来消息面的影响，这两者共同使得11月的上海楼市跌入年内的最低点。 

     连锁反应导致量价齐跌 

     供不应求的加剧一方面推高房价，另一方面也使得今年沪上楼市商品住宅成交量因可售房源不足而连续5个月下降。佑威机构数据显示，上海楼市商品房成交量环比下降了8.10%，仅成交194.73万平方米。其中商品住宅成交量连续两月降幅接近2成，11月仅成交11800套139.61万平方米，环比降幅达17.26%，即使与去年同期相比，今年11月的成交量仍然下降了1.16%。上海易居房地产研究院的最新数据也表明，上周商品房成交量54.14万平方米，有所回落，环比下降7.11万平方米，降幅为11.61%；商品住宅成交量持续下滑，周成交面积26.58万平方米，环比减少2.99%。 

     房价高企、“一房难求”促使沪上楼市交投重心进一步外扩，相关统计显示，今年11月上海外环以外的商品住宅成交量占全市比重达到75.76%，较10月提高了6.29%。而这也导致了11月全市住宅房价由10月创下沪上住宅月度均价新高的11539元/平方米下滑至10806元/平方米，环比下滑了6.35%，而商品房均价为10534元/平方米，降幅达8.13%。 

     有业内人士指出，在整体供应量减少的大势下，内中环线以内的供应量则少之更少，于是造成外环线乃至外郊环间为数不多供应遭遇快速消化，从而带动整体成交均价的下降。 

     新规出台有望缓解供应荒 

     近日国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布了《土地储备管理办法》，为“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”提供依据。 

有业内人士指出，此次《办法》出台意味着土地储备制度的建立，土地储备机构可以通过加快前期开发速度，使更多的土地具备用地条件，从而缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，对增加市场供应起到一定促进作用，同时也将缓解目前存在的供求矛盾。 

     集中出让期待缓解后期压力 

     本周上海市房屋土地资源管理局发布今年15号土地出让公告，推出青浦两个地块，其中青浦盈浦街道漕盈路西侧地块（暨西大盈港东侧地块）为纯住宅用地，土地出让面积7.45975公顷，容积率1.5，总建筑面积将超过11万平方米。值得注意的是，11月底上海刚刚发布13号公告，在32幅土地中就包括有纯住宅用地，分别位于青浦、金山、嘉定以及闸北，土地总面积在50公顷左右。短时间内连续推出土地公告将进一步加大了上海住宅用地的供应量。 

     除土地市场放量外，年底住宅市场还是会出现一波集中供应，但基本集中在外环乃至外环以外区域。据搜房网的统计，年底将有包括保利西子湾、都市港湾、中新青年城、中大九里德、九城湖滨国际、保集欧郡在内多个项目推出房源，分别位于松江、嘉定、宝山等市郊区域。 

     其中值得注意的是，松江九亭将再次成为供应大户，其中中新青年城将成为又一个新上市项目。据悉中新青年城地处轨道交通9号线地铁出口旁，是一个4.8米挑高设计的小户型项目，由于面积较小总结得到控制，预计后期推出后将会得到青年置业者的广泛关注。

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